皆さんこんにちは！管理人の眞太郎（@askigyou）です。
起業して会社経営をするには「本社」となる事務所が必要になります。
法人登記をする際にも本店住所は必ず必要になりますので、起業する際には絶対に必要な事項です。
主な、事務所やテナントを借りる方法としては、
- 賃貸事務所、またはテナントを借りる
- 自宅を事務所と兼用して使う
- 共同オフィスを借りる
など方法はたくさんありますが、契約する際には想像以上に初期費用がかかるのをご存知ですか？
そこで本記事では、起業して会社経営をするにあたり賃貸事務所、テナントの初期費用相場や安く借りる方法について掲載していますので是非ご覧ください。
この記事の目次
賃貸事務所・テナントを借りる際の初期費用相場
起業して会社経営をする際には、必ずと言っても良いほど「事務所」が必要になります。
法人として会社を設立する際（法人登記する際）にも「本店住所」を登録しなくてはなりませんので、起業を考えている方はいずれ借りることになります。
ごく一般的なアパートやマンションを賃貸で借りる際にかかる初期費用相場は大体想像ができると思いますが、事業で使う賃貸事務所、またはテナントがどれくらいの初期費用相場がかかるかは、普通の方では知りえない情報ですよね。
アパートやマンションの初期費用相場と言えば、
- 敷金（家賃2ヶ月分）
- 礼金（家賃1ヶ月分）
- 仲介手数料（家賃1ヶ月分）
- 保証金（契約時1万円、月々家賃の3%上乗せなど）
- 前家賃（家賃1ヶ月分）
などがかかり、おおよそ月々の家賃の6ヶ月分を初期費用で支払うことになります。
家賃が7万円の場合、約42万円を支払うことになりますので決して安くはありません。
これは賃貸事務所、またはテナントを借りる際の初期費用相場でも同じことが言えますが、住まいのアパートやマンションとは違いさらに初期費用がかかってきます。
地域や不動産会社によってもだいぶ異なりますが、
- 敷金・保証金（家賃6ヶ月分）
- 礼金（家賃1ヶ月分）
- 仲介手数料（家賃1ヶ月分）
- 保証料（初年度は家賃総額の40%を年1回払うケースもある）
- 前家賃（家賃1ヶ月分）
- その他（共益費・駐車場代）
毎月の家賃が20万円の場合約10ヶ月分がかかってくると思いますので、概算で200万円の初期費用がかかる計算になります。
この他にも事務所であればデスクや椅子、間仕切りなどがかかりますし、お店関連であれば内装工事費用が別途かかってきますので、約300万円ほどかかるケースもザラです。
しかし、この賃貸事務所を借りる際には、『高いけどしょうがない』ということで済ませるわけにはいきません。
賃貸事務所を借りる際には基本的な賃貸の仕組みを理解しておくことで、契約時に価格交渉をしやすくすることができます。
賃貸事務所・テナントを安く借りる方法と選び方
ではここからは、賃貸事務所・テナントを安く借りる方法を掲載していきますが、地域や物価の違いによって全く条件は異なりますのであくまで参考までにしてください。
賃貸事務所を安く借りる方法を大きく分けると、以下になります。
- 1社ではなく最低3社以上の不動産会社と交渉する
- しばらくの間空き物件になっている物件を選ぶ
- 大家さんのいない、不動産会社の所有物件を探す
- 最大限の価格交渉をする
- 知人の紹介で不動産会社の社長と直接やりとりをする
上記5つの方法が、最も効果的な方法です。
1社ではなく最低3社以上の不動産会社と交渉する
まずは、賃貸事務所、またはテナントを探す際には、1社ではなく最低でも3社以上の不動産会社と交渉する方法です。
基本的な賃貸の仕組みは、建物の所有者（大家さん）と不動産会社（仲介会社）がいて、物件を探す場合には大家さんではなく不動産会社とやりとりをするのがごく一般的です。
ですので、地域にいくつもある不動産会社はたくさんの物件を取り扱っていますし、それぞれの不動産会社が同じ物件を紹介することも多々あります。
不動産会社によっては、仲介手数料や敷金、礼金を下げるための交渉を快く受けてくれる会社も存在しますので、より多くの不動産会社と価格交渉をすることで、最大限に初期費用を抑えることが可能です。
しばらくの間空き物件になっている物件を選ぶ
次に、しばらくの間空き物件になっている物件を選ぶ方法です。
都会ではあまり見かけることはありませんが、郊外では記憶にないほど長い期間空き物件になっている物件が多数あります。
人が亡くなっているなどの事故物件はいくら安くても選ばない方が良いと思いますが、事故物件でなくても長い期間空き物件になっている物件は比較的安く借りられる傾向にあります。
大家さんとしても、不動産会社としても、空き物件のうちは家賃収入が一切入ってきませんので、『だったら安くても良いから借りてくれると助かる』という考えが生まれやすくなります。
ですので、金額だけを意識するのであれば長期間空き物件になっている物件を選ぶことで、金額の値下げ交渉をしやすくなります。
大家さんのいない、不動産会社の所有物件を探す
次に、大家さんのいない不動産会社の自己所有物件を探す方法です。
基本的には、どの物件も「個人」あるいは「法人の大家さん」が存在しますが、中には仲介不動産会社の自己所有物件もあります。
自分の会社で所有している物件ですので、比較的スムーズに金額交渉ができると思います。
実際に私が会社経営をしていた際に店舗として借りていたテナント物件の中には、不動産会社の自己所有物件を半額近くまで値下げして借りた店舗もありましたので意外と使える手法です。
最大限の価格交渉をする
次に、最大限の価格交渉をすることです。
ご存知ない方もいるとは思いますが、不動産会社の営業マンは毎月のノルマがものすごく大変です。
中にはノルマ未達成で降格処分や減給処分なんてことになる不動産会社もありますので、営業マンは物件を借りようとしている方に対して、ものすごい勢いで営業をしてくると思います。
そこをつけ込むわけではありませんが、『言わないよりは言った方がマシ』という精神で価格交渉を最大限に行うようにしましょう。
どの企業もそうですが、何も言わなければ価格が下がることはありません。
しっかりと、自分が出しても良い金額を提示して交渉するようにしてください。
知人の紹介で不動産会社の社長と直接やりとりをする
次に、知人の紹介で不動産会社の社長と直接やりとりをする方法についてです。
ここまで長く説明してきて申し訳ありませんが、この方法が一番効果的な方法です。
やはり不動産会社の社長は顔が広く権限を持っていますので、直接交渉することができればどんな方法よりも安く借りることが可能です。
起業したての時は仕方ありませんが、会社経営をしていればいずれたくさんの権力者とお付合いをすることになると思いますので、特に不動産会社を経営している社長とは仲良くして損はありません。
まとめ
まとめになりますが、賃貸事務所を借りる際に初期費用を減額することが出来れば、オフィス用品などのその他に予算をあてることができます。
最近では共同オフィスなども流行っていますので、上記のような仕組みとは違い安く借りられる可能性も十分あり得ますので、いろいろ調べてみると良いかもしれませんね。
そして私の経験談ですが、起業当時の私は素直なあまり交渉せずに高い初期費用を払って損をした経験があります。
事業拡大時に事務所移転をする際、知人の不動産会社社長の紹介で借りた物件は従来の半額以下で借りる事ができたという経験もあります。
『知人から借りる以上に安く借りる方法はないな…。』と当時の私はそう感じていました。
社長たる者「付き合いは成功への近道」になりますので、これから起業を考えている方は出会う人すべてとは言いませんが、多くの出会いを大事にして社長としての役目を果たしましょう。
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